Het grondbeleid van de gemeente Helmond is uitgewerkt in de nota grondbeleid 2017-2020. In deze nota zijn de uitgangspunten en kaders van het grondbeleid opgenomen.

Het grondbeleid richt zich op de (her-) ontwikkeling van vastgoed voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Helmond in ruime zin. Zeker tegen de achtergrond van de economische conjunctuur kunnen zich hierbij zowel positieve als negatieve ontwikkelingen voordoen. Uitgangspunt in de nota grondbeleid is terughoudend zijn met het opstarten van nieuwe plannen en bestaande plannen eerst afmaken. Voor nieuw op te starten plannen geldt als uitgangspunt dat de ontwikkeling zoveel mogelijk worden overgelaten aan de markt. De rol van de gemeente beperkt zich zoveel mogelijk tot het uitvoeren van haar publieke (wettelijke) taken als het vaststellen van het bestemmingsplan met bijbehorende toetsing op de uitvoering, het zorgen voor de voorzieningen van openbaar en nut en verhalen van deze kosten op de particuliere grondexploitant. Van dit uitgangspunt wordt alleen afgeweken als op grond van algemene maatschappelijke belangen een actieve rol van de gemeente gewenst is, danwel een positief resultaat te verwachten is bij een actieve rol van de gemeente.

In de Nota Grondbeleid is als uitgangspunt gehanteerd dat de grondprijzen marktvolgend worden benaderd met als streven de inflatie te volgen, maar met een nullijn als minimum.

Woningbouw
De grondprijzen in Helmond liggen  al sinds 2009 op hetzelfde niveau. Ook voor 2017 wordt voorgesteld de grondprijzen niet te verhogen.
Er is wel aanleiding om voor een aantal categorieën en gebieden de grondprijzen neerwaarts bij te stellen. Uit het in opdracht van de gemeente door externen uitgevoerd onderzoek blijkt, dat het lastig is om voor deze gebieden de grondprijs op hetzelfde niveau te houden als voor de rest van Helmond. Dit betreft vooral de wijken Brouwhuis en de Binnenstad. Op het kaartje (zie boekwerk belastingverordening) bij het grondprijzenbesluit zijn de gebieden aangegeven. Dit heeft alles te maken met het lagere VON niveau van de woningen in deze wijken. Dat ligt in deze gebieden ca 10 a 15% lager als in de andere gebieden in Helmond.

Bij de gestapelde bouw worden de grondkosten, behalve voor  Brandevoort, uitgedrukt in een percentage van de VON prijs. Uit het door externen uitgevoerd onderzoek blijkt dat de grondquote voor gestapelde bouw met gebouwd parkeren in Helmond aan de hoge kant is.
Voorgesteld wordt daarom om voor de categorieën met gebouwd parkeren het percentage met 5% naar beneden bij te stellen.  

Voor 2017 worden de volgende grondprijzen voor woningbouw voorgesteld:

Industriegebieden
Het voorstel is om de grondprijzen voor 2017 gelijk te laten aan 2016.

Overige grondprijzen
In het grondprijzenbesluit is een uitgebreid overzicht opgenomen van alle grondprijzen die worden gehanteerd in Helmond. Kortheidshalve verwijzen wij u hier naar. Voor een 2-tal categorieën geldt dat wij in het grondprijzenbesluit voorstellen om de grondprijs voor 2017 aan te passen:

Voor bovenstaande grondprijzen  geldt dat deze het uitgangspunt zijn voor de verkoop.
Binnen ieder plangebied zijn er evenwel kavels die aantrekkelijker zijn dan andere kavels. De aantrekkelijkste kavels  zullen bij gelijke grondprijs als eerste verkocht zijn. De minder aantrekkelijke kavels blijven dan over. Bij die kavels zal een druk op de grondprijs ontstaan met negatieve exploitatiegevolgen. Door wat te differentiëren met grondprijzen en de aantrekkelijke kavels wat duurder te maken, ontstaat financiële ruimte om minder aantrekkelijke kavels in prijs wat te verlagen. Het mandaat om dergelijk differentiatie toe te passen ligt bij het college van B&W.
Als uitzondering hierop gelden die gevallen waarbij op basis van bepaalde contractuele afspraken uit het verleden een lagere grondprijs gehanteerd moet worden.

In maart 2016 is door de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) een herziening van de notitie Grondexploitatie uit 2012 opgesteld. In de nieuwe notitie is opnieuw een aantal stellige uitspraken en aanbevelingen gedaan met betrekking tot de richtlijnen voor de grondexploitatie. In de nota grondbeleid 2017-2020 wordt hierop dieper ingegaan en wordt uitgewerkt op welke manier de gemeente Helmond hieraan vorm wil geven.
De nieuwe richtlijnen gelden  met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2016. De laatste prognose van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties hebben wij gedaan bij de jaarrekening 2015 en waren nog (verplicht) gebaseerd op de oude richtlijnen. In lijn met de uitwerking van de nieuwe richtlijnen in de nota grondbeleid hebben wij een actuele prognose opgesteld van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties. Daarbij hebben wij tevens rekening gehouden met de eerder in deze paragraaf voorgestelde wijzigingen in het grondprijzenbeleid.

In de overzichten hierna wordt inzicht gegeven in de verschillen op de verwachte eindresultaten. Daarbij wordt opgemerkt dat in de nieuwe berekening niet, zoals gebruikelijk bij de jaarrekening, alles tot in detail is doorgerekend rekening houdend met de actuele boekwaarde. Dit zullen wij weer bij de jaarrekening 2016 doen. Dit is ook de reden dat de kolom boekwaarde ultimo 2016 in de overzichten niet is ingevuld. De nieuwe berekening is bedoeld om inzicht te geven in de effecten van de nieuwe richtlijnen.
In de overzichten is een splitsing aangebracht tussen de verliesgevende grondexploitaties en de winstgevende grondexploitaties. Dit doen wij omdat bij de verliesgevende grondexploitaties de aanpassingen van de verwachte eindresultaten tot een direct gevolg leidt voor de hoogte van de voorziening verliesgevende exploitaties en daarmee tot een direct financieel gevolg op het jaarrekening resultaat 2016. Bij de winstgevende exploitaties leiden de aanpassingen van de verwachte eindresultaten tot een nieuwe winstverwachting voor de toekomst. Dit heeft geen direct financieel gevolg voor het resultaat 2016 omdat winsten pas mogen worden genomen als ze ook daadwerkelijk zijn behaald. Overigens komen wij verderop in deze paragraaf terug op de te verwachten winstnemingen voor begrotingsjaar 2017.

De belangrijkste aanpassingen zijn:

1. De rentetoerekening aan het grondbedrijf mag voortaan alleen naar de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente. Op basis van de huidige verhouding is dit 1,3% in plaats van de 3,25% die voorheen aan het grondbedrijf werd toegerekend. Vooralsnog is voor de gehele resterende periode van de lopende grondexploitaties gerekend met deze nieuwe rentetoerekening.
2. In principe mag de looptijd van een grondexploitatie niet langer dan 10 jaar duren, tenzij gemotiveerd (geautoriseerd door de raad) hiervan wordt afgeweken. De motivatie moet voorzien zijn van risico beperkende maatregelen. In de nota grondbeleid 2017-2020 gaan wij hierop uitgebreid in. Conform de nota is in de nieuwe prognose van de te  verwachten eindresultaten rekening gehouden met de risicobeperkende maatregel dat de indexering van opbrengsten (1,5% per jaar) niet verder mag liggen dan 10 jaar. Dit heeft een negatief effect op de complexen die een looptijd hebben langer als 10 jaar.
3. Op de grondexploitatie Brandevoort 2 is rekening gehouden met de aanleg van een ondergrondse hoogspanningslijn, waarbij we inzetten op externe financiering.
4. De aanpassing van de grondprijzen zoals hiervoor in deze paragraaf grondbeleid is beschreven bij het onderdeel grondprijzen.
5. De aanpassing van de disconteringsvoet voor de contante waarde berekening van grondexploitaties. De commissie BBV heeft er voor gekozen om hiervoor voortaan een vast percentage (2%) te bepalen. Voorheen was dit percentage gelijk aan het percentage van rentetoerekening (3,25%).

De aanpassingen nummer 1 t/m 4 hebben een direct effect op de bepaling van de te verwachten eindwaarde van de grondexploitaties. Aanpassing nummer 5 heeft een effect op de contante waarde berekening van de grondexploitaties.
In onderstaande overzichten wordt inzichtelijk gemaakt welke effecten deze maatregelen hebben op de verwachte eindresultaten van de grondexploitaties.

In de nota grondbeleid 2017-2020 wordt ook de werkwijze bij winstneming beschreven. Overigens wijkt die niet af van de huidige werkwijze. Die is als volgt: als de verwachte eindresultaten berekend zijn, wordt voor de grondexploitaties met een verwachte winst op de einddatum, bepaald of het mogelijk is om reeds een gedeelte van deze winst te nemen. Daarbij geldt het realisatieprincipe en het voorzichtigheidsprincipe. Met andere woorden: de winst mag pas worden genomen als hij ook daadwerkelijk is behaald (realisatieprincipe). Dit betekent dat er minimaal sprake moet zijn van een negatieve boekwaarde (meer opbrengsten gerealiseerd dan lasten). Als extra voorwaarde is daarbij gesteld dat de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen (voorzichtigheidsprincipe).
Naar verwachting kan eind 2017 winst genomen worden op de grondexploitatie Brandevoort 1. Dit is uiteraard afhankelijk van de te realiseren verkopen in 2017.

De toelichting op de voortgang van de beleidsuitvoering is opgenomen in de toelichting bij de programma's 8 en 9.